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ASPECTOS GERAIS

É sabido que qualquer que seja o tipo de transação imobiliária deve-se tomar cuidados para evitar riscos no negócio, preferencialmente, contratando uma imobiliária, corretor de imóveis ou profissional habilitado para assessorar a pessoa na elaboração de um contrato ou em sua assinatura.

Muitas das vezes, o contrato já vem pronto pela imobiliária e pelo corretor de imóveis e para quem não conhece sobre contratos (pessoas leigas no assunto), pode haver armadilhas nestes contratos que podem gerar uma tremenda dor de cabeça, com prejuízos financeiros imensuráveis.

Há regras complexas até para profissionais da área, visto que a Lei de Locação contempla uma normatização detalhada a ser aplicada nos contratos locatícios. Fora isso, encontramos regras também no Código Civil.

Visando te ajudar, trazemos de forma clara e breve as principais considerações a serem observadas para aquele que se encontra envolvido num contrato de locação e não pode, seja por qual razão for, ser assessorado prontamente por um profissional.

Como o assunto é bem abrangente, o foco do presente texto é focar nas locações de imóveis urbanos residenciais, contudo, as suas regras podem ser aplicadas em contratos de locação comercial e rural. Claro que esses dois tipos de contrato, terão regras próprias que serão abordadas em outro texto.

CONSIDERAÇÕES SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO URBANO RESIDENCIAL

É um contrato bilateral (há regras para ambas as partes – locador e locatário), não solene (não demanda formalidade excessiva, como escritura pública), escrito (deve ter suas regras dispostas em contrato observando a Lei de Locação e o Código Civil), de execução continuada (o pagamento do aluguel em regra será mensal e contínuo até o fim do contrato) e como óbvio, há cessão temporária do uso e gozo do imóvel, sem transferência da propriedade para o locatário, não podendo haver intervenção do locador.

A lei que o regulamenta, como dito, é a Lei de Locação ou Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/1991). Por ser uma norma pública, suas regras não podem ser afastadas, pois elas devem ser observadas e previstas em contrato. Qualquer desvio da lei pode ser entendido como abusivo, especialmente ao locatário (que é a parte mais frágil na relação contratual locatícia).

BREVE HISTÓRIA SOBRE A LEI DE LOCAÇÃO OU LEI DO INQUILINATO NO BRASIL

A partir do Código Civil de 1916, as regras de locação eram por ele disciplinadas na sua parte especial, que tratava sobre os contratos. Naquela ocasião, quando o contrato terminava cabia a imediata reintegração de posse, tendo em vista que o código entendia que passado o prazo haveria um esbulho cometido pelo locatário que não estava devolvendo o imóvel locado.

Após, surgiu a Lei nº 4403/1921, que passou a prever a prorrogação automática do contrato e passou a prever, pouco tempo depois, por meio de uma alteração legal, que o inquilino tinha como provar que o senhorio não necessitava do imóvel, evitando assim o ajuizamento de ação para reintegração de posse.

Ao longo do tempo houve grande evolução legal, e anos depois foi instituído o Código Civil, que trouxe novas regras legais e assim, como já dito, a Lei do Inquilinato, que rege todas as locações atualmente trouxe ainda mais regras específicas para proteger a locação.

O QUE VOCÊ PRECISA SABER PARA NÃO ESTAR EM PERIGO?

Bom, feita essa brevíssima explicação, vamos trazer abaixo o que é mais relevante para você saber já, com base nas regras mais atuais. Vamos lá:

1. Garantia para fazer a locação = as principais garantias são o fiador, o seguro fiança e a caução. Também existe a contratação de título de capitalização;


2. Devolução do imóvel antes do término do contrato de 30 meses = para a devolução antes da conclusão do contrato, o locatário poderá estar sujeito a uma multa, proporcional ao tempo já cumprido do contrato de locação. Assim, num contrato de 30 meses, por exemplo, se o locatário sair do imóvel no 15º mês, e a multa pela saída antecipada seja equivalente a 3 (três) meses do valor da locação, o locatário deverá pagar por metade dessa multa. Se os ditos 3 (três) meses equivaliam a R$ 3.000,00 (sendo R$ 1.000,00 o valor do aluguel mensal), o valor dessa multa seria de R$ 1.500,00, nesse exemplo.


3. Possibilidade de sub-rogação do contrato de locação = pense no exemplo de um casal que faz a locação no nome dos 2 (dois), ou seja, o contrato de locação é realizado no nome de ambos os cônjuges, e há separação/divórcio do casal, assim, é possível o contrato continuar no nome do cônjuge que permaneça morando no imóvel. Claro que tal fato deverá ser comunicado ao locador, e ao fiador, por exemplo, se a garantia for por meio de fiador;


4. Extensão da garantia locatícia = há extensão da garantia locatícia até a data da efetiva entrega das chaves, ainda que haja a prorrogação legal do contrato por prazo indeterminado (se após o vencimento do contrato não foi feito novo contrato ou termo aditivo, o contrato anterior se dará de forma indeterminada);


5. Saída do fiador ao final da locação prevista em contrato = caso o locatário deseje continuar no imóvel e o contrato já esteja vencido, o fiador poderá pedir sua saída como garantidor. Deve ser notificado o locador e ainda será responsável legal por mais 120 dias do fim do contrato. O locatário deverá oferecer nova garantia no prazo de 30 dias da exigência formal feita pelo locador, ou seja, caso o locador fique silente o locatário não estará com esse prazo fluindo. Se o locatário for avisado formalmente pelo locador, ai sim ele deverá providenciar a garantia, sob pena de cometer infração contratual e sofrer até mesmo uma Ação de Despejo;


6. O locador não poderá reaver o imóvel antes do término do prazo contratual, nem mesmo para ele morar no imóvel. Os pedidos de devolução do imóvel não parecem, mas são comuns, geralmente porque o locador se dá conta que houve grande valorização do local que se encontra o imóvel e acha que poderá ganhar mais durante a locação, ou porque aparece oportunidade de locação do imóvel por valor mensal muito maior;


7. Morte do locatário = atenção, porque aqui o contrato de locação é transmitido aos herdeiros, nos termos do que determina o artigo 10 da Lei do Inquilinato. E detalhe, não há qualquer providência obrigatória por parte do locador a ser tomada, por se tratar de uma sub-rogação legal. A ordem dessa sub-rogação é a seguinte: cônjuge ou companheiro – depois, herdeiros necessários e depois as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido locatário, desde que estas pessoas sejam residentes no imóvel locado;


8. Multa por atraso = aqui também deve-se ter atenção, porque segundo a lei e entendimentos dos Tribunais brasileiros é possível que o locador cumule uma multa compensatória fixada no contrato com uma multa moratória decorrente de impontualidade do locatário ou descumprimento de contrato. Ou seja, suponhamos que o contrato fixe multa de 3 (três) meses de aluguel em caso de rompimento antecipado da locação + uma multa moratória por atraso ou descumprimento de contrato, aqui não haverá abuso, desde que essas multas se mostrem razoáveis;


9. Benfeitorias no imóvel = importante destacar que o locatário fará jus ao valor gasto com as benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador e as benfeitorias necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas, e por fim, as benfeitorias voluptuárias que poderão ser removidas desde que não causem prejuízo ao imóvel;


10. Despesas extraordinárias = estas devem ser pagas ou restituídas pelo locador. As despesas ordinárias, relativas à manutenção, por exemplo, num condomínio, devem ser arcadas pelo locatário, já que estão atreladas às despesas existentes na administração daquele condomínio;


11. Exigir + de 1 garantia = isso é proibido por lei. Não se pode exigir um fiador e também um seguro caução juntamente. Tal conduta configura uma Contravenção Penal, com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 alugueis atualizados, revertida em favor do locatário.

Essas considerações não são exaustivas, tendo em vista que há muitas outras regras a serem observadas. Por isso, para finalizar traz-se abaixo quais seriam as responsabilidades do locador e quais seriam as responsabilidades do locatário durante a locação. Vejamos:

LEI N^o 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

 

Importante consignar que tem sido adotada cada vez mais a exigência de aquisição de título de capitalização como forma de garantia da locação, o que não encontra vedação legal, posto que se trata de uma liberalidade do locador o exigir. Porém, é comum que essa exigência seja equivalente a 6, 12 ou até 15 meses do valor total do contrato de aluguel. Isso pode parecer abusivo, contudo, não há definição legal do valor máximo que pode ser cobrado. Tudo vai depender também da oportunidade daquela locação.

Por isso, sempre recomendamos consultar um especialista no assunto, o qual deverá ponderar de forma racional e objetiva se aquele negócio se mostra realmente interessante ou está sendo abusivo para a pessoa que quer/precisa alugar.

Advertimos disso porque nossa vida pode ter mudanças que demandem decisões como se mudar daquele imóvel, como é o caso de uma nova oportunidade de emprego, a necessidade de ir para outra cidade para estar próximo de um ente querido que necessita de nosso auxílio ou até mesmo por problemas de cunho pessoal naquele imóvel que foi alugado (a exemplo de vizinho barulhento, local perigoso, local com muitos insetos, baratas ou ratos, local longe de tudo que a pessoa demanda na sua vida cotidiana, local com trânsito excessivo, dificultando a locomoção para o trabalho quando longe, entre outras situações que possam demandar a decisão de se mudar antes do término do contrato).

São essas razões que deixam claro que consultar uma pessoa conhecedora do assunto se mostra tão importante para evitar dificuldades futuras. Nunca se sabe se haverá uma mudança repentina na nossa vida que precise ser tomada a decisão de mudar. Uma outra razão muito cruel seria a questão financeira, essa sim traz um problema instantâneo para o locatário e sua família, porque se o valor do aluguel já se encontra no limite da renda ou até fora do limite, e se ainda ocorrem situações diversas que demandem mudança, gastar dinheiro com essa mudança poderá ser um belo problema. E mais, existindo uma garantia desvantajosa, pode causar um prejuízo duradouro e de difícil saída para o locatário.

Enfim, pesquisar bastante, tomar decisões conscientes, analisar e ponderar se de fato aquela locação é interessante, cabe no orçamento, não possui exigência de garantia em valor excessivo ou de difícil desvinculação, é salutar para se ter uma locação tranquila e que compense.

 

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Raybolt & Zanolla - Sociedade de Advogados

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