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Locação por temporada x AirBnb x Hotel

ASPECTOS GERAIS

Atualmente, vemos através das mídias sociais e incontáveis anúncios pela internet, ofertas de imóveis para locação por temporada em sites de imobiliárias, locação por temporada particular, assim como vemos muitas outras ofertas e propagandas sobre uma nova modalidade de locação por temporada realizada por meio do “AirBnb”.

Mas qual dessas seria mais confiável?Será que passar um longo período num hotel não seria mais interessante e seguro?

Bom, primeiramente é importante deixar claro que nem sempre o fator “custo x benefício” deve ser o principal, visto que nem sempre o valor mais em conta e com características interessantes naquele imóvel seria a melhor escolha. Por quê?

Por causa de um fator muito simples, porém muito esquecido pelas pessoas quando tomam suas decisões de forma emocional, que seria a segurança e a confiabilidade naquela locação.

Ou seja, não basta alugar um local para passar sua temporada sem tomar várias precauções e sem fazer uma exaustiva pesquisa antes.

Por isso mesmo, explicamos abaixo o que seria cada tipo de locação por temporada dentre as mais conhecidas e trazemos abaixo algumas dicas para que suas férias num imóvel e local de seu interesse ocorra sem sustos e prejuízos financeiros muitas das vezes irreversíveis.

Até porque, na seara da locação por temporada o que mais se vê, infelizmente, são oportunistas e golpistas que enganam as pessoas, recebendo o dinheiro da locação de um imóvel que nem existe ou já está ocupado. É, parece notícia sensacionalista, mas não é não!

O QUE SERIA CADA TIPO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA?

Primeiramente, deve se deixar claro que a locação por temporada é aquela que tem o prazo máximo de até 90 (noventa) dias. Até pode ser prorrogada por igual período, mas desde que seja por escrito. Caso ultrapasse esse prazo, incidirão as regras previstas para a locação comum. O que será tratado em outro texto mais especificamente.

Dentre as principais modalidades de locação por temporada, como já dito acima, temos a locação através de imobiliárias (ou somente corretores de imóveis), a locação por temporada particular e a locação por temporada pelo site do “AirBnb”.

Basicamente, o objetivo de cada uma é o mesmo, alugar um local para passar suas férias ou um longo período (até mesmo a trabalho) que não seja num hotel, tendo uma infraestrutura completa de uma casa ou apartamento, ou até mesmo sítio, fazenda ou ilha. Por um custo muito mais baixo.

A principal diferença entre cada uma reside na intermediação.

A locação por temporada por imobiliária ou corretor de imóveis leva em consideração a atuação de uma empresa ou pessoa física (corretor) que fará a busca pelo imóvel desejado, analisará as condições do imóvel e as regras aplicadas pelo proprietário do imóvel e cuidará da “papelada” para ser assinada, elaborando o contrato e cuidando da parte de pagamento da estadia no local.

Já a locação por temporada particular a pessoa interessada (hóspede/locatária) procurará sozinha o imóvel, fará a sua análise e cuidará do contrato, sendo certo que muitas das vezes o contrato já é fornecido pelo proprietário do imóvel ou sequer existe, sendo tão somente verbal (“de boca”). Às vezes, com o advento do Whatsapp e pelo uso de e-mails, tudo se passa de forma online sem nenhum contrato propriamente dito, apenas as tratativas entre as partes.

Por outro lado, a partir de 2008, foi criada a plataforma Airbnb (Air, Bed and Breakfast), que seria a solução ideal para quem quer viajar e conhecer o mundo, podendo se hospedar na casa, apartamento, e qualquer outro imóvel, ou até mesmo num quarto apenas, a um custo baixo e por períodos pactuados diretamente com o locador (aqui chamado de Anfitrião) por meio dessa plataforma (que seria o site da empresa www.airbnb.com.br). Ou seja, os proprietários ou intermediadores (que pode ser qualquer pessoa que administre a hospedagem) oferecem determinado imóvel, seja ele todo ou parte dele (como um quarto, casa anexa ou espaço em área de lazer – por exemplo, para a pessoa acampar), estabelecem as regras da locação e recebem o interessado (aqui chamado de hóspede).

VANTAGENS E DESVANTAGENS DE CADA TIPO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA

Você deve estar se perguntando: qual a vantagem e desvantagem de fazer a locação por meio de imobiliária ou corretor de imóveis, de forma particular ou por meio da plataforma AirBnb?

De antemão, aviso que essa é uma resposta com várias peculiaridades. Como dito inicialmente nem sempre o fator “preço” será o decisivo.

Damos um exemplo bem simples: você tem cachorro? Ok. Então, se sim, você pode querer levá-lo consigo e sua família. Aí vem a questão, será que aquele local aceita hospedar o cachorro que você possui? Pode ser que o imóvel que você se interessou verdadeiramente não aceite. Esse imóvel possui todas as características que você mais deseja. O que você faz? Inicialmente, você pode desistir e buscar outro; você pode negociar com o proprietário diretamente ou meio da imobiliária, ou até mesmo, no caso do AirBnb você pode verificar na plataforma se aquele local aceita animais (e se aceita, de que porte – somente pequeno ou qualquer tipo de tamanho).

Outro exemplo, seria a questão de estacionamento para carro ou oferecimento de café da manhã. Quanto ao carro, especialmente em cidades grandes, nem todos os imóveis possuem um local para você deixar seu carro. Assim como nem todos os imóveis oferecem o café da manhã.

Vamos levar em consideração somente esses exemplos:

  • No caso de levar se cachorro, como você resolverá essa questão? Negocia ou desiste imediatamente?

  • No caso do local de estacionamento para carro, você aluga sem local e deixa seu carro na rua ou paga um valor extra para deixar num estacionamento próximo? Ou você desiste e procura um local mais afastado ou que não seja de seu desejo visto que tem estacionamento?

  • E no caso do café da manhã, será que vale a pena alugar um imóvel, tipo uma casa completa, mas que você é obrigado a passar no mercado e ficar na cozinha cozinhando? Ou o local até oferece o café da manhã, mas mediante uma cobrança extra, o que você faz?


Enfim. Seja qual for sua resposta para qualquer um desses questionamentos, o aspecto principal é que depende. Não há resposta definitiva para cada uma dessas situações.

Porém, como esse não é o objetivo desse texto, vamos focar em outra questão já levantada acima: você acha mais seguro e confiável alugar com a intermediação de uma imobiliária ou corretor, sem intermediação diretamente com o proprietário do imóvel ou meio da nova plataforma, que seria o AirBnb?

Novamente, a resposta é depende. Mas para essa linha de raciocínio há um fator bem considerável, que pode te auxiliar a tomar a melhor decisão e alcançar a resposta que você busca.

No caso da intermediação de uma imobiliária ou um corretor de imóveis existe, pelo menos de forma preponderante, uma maior segurança. A imobiliária ou o corretor utilizarão da sua experiência para vasculhar a situação daquele imóvel, a situação de quem está alugando, se a locação é mesmo a mais segura e atende as suas necessidades e se é confeccionado um contrato para tanto.

Já na locação por temporada sem intermediação, diretamente com o dono do imóvel, pode não ser a melhor ideia, mesmo que essa pessoa te ofereça tudo o que você está desejando, aceita seu cachorro, tem o estacionamento para seu carro e ainda te oferece café da manhã. Isso porque, aqui é que reside a maior quantidade de golpes que vemos nos noticiários: pessoas que alugam imóvel que não é seu, que já está alugado, sem contrato e sem qualquer outra segurança. Às vezes, o imóvel sequer existe. Há apenas uma imagem dele, e aí a pessoa paga e chegando ao local verifica que caiu numa enrascada.

Por fim, no caso do AirBnb, apesar de opiniões contrárias e de uma centena de cuidados que se deve tomar, há uma certa segurança. Quase sempre não há contrato, pois toda a locação é realizada por meio da plataforma da empresa, sendo escolhido o imóvel, o período e determinado o valor. Ali há as regras da locação e o que é oferecido. Mesmo diante disso, podem ocorrer golpes e pode ter pessoas oportunistas, mas para minimizar esse risco, a pessoa interessada tem como consultar as opiniões de outras pessoas que já alugaram aquele local e assim indicar o que gostou, o que não gostou, se tudo ocorreu como combinado e verificado na plataforma do site da empresa.

DICAS PARA NÃO CAIR NUMA ROUBADA

Como esclarecido acima, seja qual for a modalidade escolhida, faça uma grande pesquisa antes e se atente para algumas questões:

  1. verifique a idoneidade da imobiliária e/ou do corretor de imóveis que intermedeia aquela locação;

  2. uma vez escolhido o imóvel e a imobiliária e/ou do corretor de imóveis que intermedeia aquela locação, verifique em qual local se encontra esse imóvel, se há casas de Show, boates ou bares próximos, se é seguro, se não há riscos evidentes naquele imóvel, se há alguma causa de barulho excessivo, se passa trens ou muitos caminhões próximo, se você tem transporte para se deslocar, e se você for de carro, se o local que ele ficará é seguro ou não;



  • tendo decido por aquele imóvel e por aquela imobiliária ou corretor para intermediar sua locação por temporada, questione se há contrato, quais as regras estampadas no contrato para a permanência de você e/ou sua família, o prazo da locação, o que pode e o que não pode, se há multas em caso de desistência ou em caso de um problema que impeça a locação, se quem está alugando é o dono do imóvel ou se é outra pessoa desconhecida, se o imóvel se encontra em condomínio fechado, e se tem regras desse condomínio e elas estão claras (como uso de piscina, quadras e outras áreas de lazer), se há exigência de garantia para a locação (fiador, caução, seguro fiança ou título de capitalização), se foi realizada a vistoria do imóvel indicando detalhadamente cada item que possui naquele imóvel (os bens móveis que guarnecem o imóvel e em que condições), se você está de acordo com essa vistoria e se ela reflete a realidade ou se estão sendo atribuídas despesas para o hospede que você não concorda e terá que arcar;



  1. caso seja escolhida a locação por temporada sem intermediários, diretamente com o proprietário, deve-se seguir todas as dicas acima, porém, sendo você mesmo a analisar e pesquisar as características do imóvel e você mesmo cuidar do contrato, ou caso o dono do imóvel já ofereça o contrato, que seja analisado esse contrato e a vistoria realizada. Para esses casos, principalmente, recomendamos não fazer esse tipo locação sem auxílio de um profissional, ainda que seja para uma consulta para saber se está sendo seguro, pois não se trata de tarefa simples porque existem diversas nuances a serem observadas;

  2. caso a locação ocorra por meio da plataforma do AirBnb, que sejam tomadas as cautelas de pesquisa sobre o “anfitrião” (locador do imóvel), as regras descritas no site, as regras em caso de cancelamento, se o imóvel está em condomínio, se há boas referências sobre aquele local, e se ele se encontra em um lugar bem servido de transporte, se é seguro e se não aparenta problemas iminentes do ponto de vista estrutural. Normalmente, no AirBnb não há contrato, e por isso, toda a tratativa fica prevista na plataforma. Sempre desconfie de valores desproporcionais para menos, e muitas vantagens, que fujam de média oferecida. Analise todas as avaliações que haja no site, de outras pessoas que já se hospedaram lá.


CONCLUSÃO


Com base nos aspectos considerados acima a pessoa interessada em fazer a locação por temporada tem que ter em mente que os cuidados são redobrados, seja com a intermediação de imobiliária ou corretor de imóveis, seja diretamente com o dono do imóvel (o que demanda mais cuidados e pesquisa profunda do negócio) ou por meio da plataforma do AirBnb.

Em qualquer dos casos é importante não deixar somente a emoção tomar conta, sendo necessário agir com bastante razão também, visto que as propagandas e as divulgações são bem convidativas. E se a locação for diretamente com o proprietário, preferencialmente, necessita do auxílio de profissionais habilitados e que dominem o assunto para te auxiliar.

E, respondendo a pergunta lançada inicialmente no texto, será que não seria mais vantajoso e seguro fazer a reserva num hotel? Bom, acredito que na grande maioria das vezes o custo vai pesar muito, salvo se for possível negociar por um período mais longo sua estada naquele local. Por oferecer maior estrutura e ter maior segurança, seu custo acaba se tornando inviável para períodos longos, especialmente se a viagem se dará em família. Quanto mais pessoas, mais cara a permanência. Por isso, no caso do hotel, não é uma boa escolha para passar uma temporada a um custo razoável. As outras formas de locação por temporada são mais vantajosas financeiramente.

É claro que há oportunidades de locação de um imóvel que precisam ser aproveitadas, seja porque a relação custo x benefício é muito interessante, seja porque há grande procura por aquele imóvel ou até mesmo poucas vagas naquele período do ano (exemplo datas festivas, períodos de férias escolares, réveillon e carnaval), porém, mesmo assim recomendamos ser criterioso com a escolha e principalmente analisar o contrato e questionar cada uma das regras ali estampadas. Investigue minuciosamente a transação e faça um negócio seguro. E saiba que qualquer tipo de prejuízo que você tenha sofrido, seja de ordem financeira ou pessoal, na sua esfera íntima, as leis e normas que regem cada tipo de locação e o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor te ampararão para poder reaver esse prejuízo. Há várias formas de proteção em caso de problemas vivenciados na sua locação por temporada.

 

Este conteúdo foi oferecido por:

Raybolt & Zanolla - Sociedade de Advogados

Dr. Paulo Raybolt e Dra. Lorena Zanolla (24) 9-8827-2797 | (24) 9-8847-3284 (WhatsApp).

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